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¿Cómo pedir un crédito hipotecario?

Si está por solicitar un crédito hipotecario, debe saber que contraerá una deuda con una institución financiera por más de una década, por lo que esto no es un dato menor.

Si bien comprar una vivienda propia es uno de los desafíos de toda persona que aspira a crecer, implica compromiso, responsabilidad y honrrar las deudas.

Términos, como CAT, tasa de interés, enganche, comisiones, gastos, capital, amortización, seguros, puede que le resulten desconocidos, por eso, si va a pedir un crédito hipotecario, en Financialred hemos preparado una guía para resolver sus dudas.

A continuación, les dejamos algunos tips que debe conocer si usted está interesado y se pregunta ¿Cómo pedir un crédito hipotecario?

Credito hipotecario ¿que aspectos debo tener en cuenta?

Si bien pocos mexicanos pueden acceder a un credito hipotecario, las alternativas son muchas, pero se requiere de contar con ingresos importantes para ser aceptado por un banco, calificar y acceder a la financiación. Para aquellos afortunados, la aprobación es una gran noticia, pero antes de formalizar una hipoteca debes estar seguro de poder cumplir y saldar todas tus dudas.

La primera recomendación es básica, no escoja la primera opción que le ofrezcan, compare las condiciones que ofrecen los bancos. Muchas veces por tener la nomina en una institución, eso nos permite acceder a un credito hipotecario, pero debemos analizar sus características y escoger la opción que más se adapte a tus necesidades.

Evaluar sus aspectos más importantes y compararlos entre los diferentes planes del banco es una actividad saludable, sobre todo en los que respecta a la tasa de interés (fija, variable o mixta), plazo para devolución, comisiones, montos mínimos y máximos, enganche, etc.

Otro de los puntos a considerar lo hace la Condusef a menudo. No quedarnos con dudas. Preguntar a tiempo puede evitarnos un dolor de cabeza. Verifica la aplicación de exclusiones o limitantes aplicables al programa de credito hipotecario (políticas establecidas respecto a la renta del inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos, importe final otorgado después de comisiones, etc.).

Si estas por conseguir un credito hipotecario, debes ser inteligente, ahora tienes un compromiso durante muchos años, por lo tanto, afina la punta del lapiz y planea bien tus gastos. Para ello verifica tu capacidad de pago, solicita una tabla de amortización para analizar las cantidades que tendrás que pagar mes con mes y el tiempo que te llevará pagar el crédito.

Una vez conseguido el credito hipotecario tienes que controlar lo que dice el contrato y es fundamental mantener una conducta a la hora de realizar los pagos, verifica los días de pago correspondientes a cada amortización, para evitar los intereses moratorios y así mantener un historial crediticio limpio.

Consulta el estado de cuenta donde se reflejan los movimientos financieros del mes y controla que el importe que te han debitado de tu cuenta bancaria sea el correcto, tanto en el monto como en la fecha acordada.

¿Conviene mudar mi credito Infonavit a un banco?

Lo cierto es que muchos mexicanos que acceden a la vivienda propia lo hacen a través de un credito Infonavit. Para ello, cada mes paga puntualmente para no tener problemas pero también se da cuenta que cada año con el ajuste del salario mínimo, la deuda se modifica porque se ajusta a estos cambios.

Los Veces Salarios Mínimos (VSM) son la base sobre la que se calculan los intereses del credito Infonavit, por lo tanto cunado el salario mínimo en Mexico se incrementa cada año, al mismo tiempo sube el valor de la deuda sobre la cual se calculan los intereses.

Quienes creen que esto no es conveniente, intentan trasladar su deuda a un banco que les ofrezca pagos fijos, para mantener constante las mensualidades y que no sufran variaciones, y esto puede que le convenga aunque debemos analizar varios aspectos.

Entre las ventajas que ofrece traspasar la deuda, aparece la posibilidad de pagar un crédito en pesos con pago mensual fijo, ya que dejaría de estar vinculado a salarios mínimos, por lo que el saldo de crédito ya no se incrementa.

Sin embargo, quedarse en el Infonavit tiene sus ventajas, ya que un credito Infonavit en VSM ofrece tasas de interés más bajas que la de los bancos y los pagos mensuales son más bajos (tasa del Infonavit va de 4 a 10%, mientras que en los bancos la tasa más baja parte de 10.45%).

Algunos datos para tener en cuenta

Al sustituir un crédito en VSM se tienen que solventar gastos por derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de cancelación de la hipoteca Infonavit y nueva hipoteca, honorarios del notario y comisión por apertura del nuevo financiamiento (Entre 3.5 y 6% del valor del inmueble).

Un credito Infonavit goza de la aportación patronal que corresponde a 5% del salario del trabajador que se abona directamente al capital para la amortización del crédito En caso de llevar el credito a un banco, esas aportaciones patronales no se pueden trasladar al nuevo crédito.

Cuando un trabajador tiene dificultades para pagar su crédito por pérdida de empleo u otras razones, el Instituto ofrece la garantía Infonavit. Estas prórrogas no las ofrecen las instituciones bancarias.

Un dato para tener en cuenta es que llevar su credito a un banco se recomienda para quienes empiezan a pagar su vivienda, por lo que si ya ha pagado la mitad, no le conviene sustituir.

Credito hipotecario para trabajadores independientes

Aquellos trabajadores independientes que buscan llegar a su casa propia tienen una alternativa, a través de un credito hipotecario. Se trata de una alternativa para personas no afiliadas a instituciones de seguridad social.

Pocos bancos y sofoles tienen disponible un producto de finanaciación que se denomina Crediferente, una alternativa viable para aquellos trabajadores que no se encuentran inscritos al IMSS ni al ISSSTE.

Crediferente es un esquema de Sociedad Hipotecaria Federal que permite a las personas no afiliadas al Infonavit o FOVISSSTE, acceder a un crédito para adquisición de vivienda nueva o usada con plazos que pueden ser de 5, 10, 15, 20 y hasta 25 años.

Crediferente requiere de un enganche mínimo que debes aportar y que es de 10% del valor de la vivienda. El valor máximo de la vivienda que puedes adquirir con este esquema es de 1,042,157.60 pesos (550 SMGVDV) y el monto máximo de crédito que puedes obtener dependerá de tu capacidad de pago y podría ser de hasta 937,941.8 pesos.

A través de este credito hipotecario, es posible que puedes demostrar tu capacidad de pago de diversas maneras:

  • Esquema de Ahorro: Con este mecanismo demuestras tu capacidad de pago ahorrando durante los seis meses previos a la compra de la vivienda, de manera ininterrumpida, la cantidad equivalente a lo que sería el monto de la mensualidad del crédito que deseas contratar. El monto acumulado puede ser utilizado como enganche y los depósitos deben ser realizados en una cuenta de inversiones, ahorro o cheques  a nombre del futuro acreditado o co-acreditado.
  • Esquema de Renta con opción a compra:  Con este esquema, puedes firmar un  contrato de renta con opción a compra del inmueble que deseas adquirir. Bajo este esquema deberás pagar puntualmente la renta durante un periodo mínimo de 6 meses. El monto de la renta pagada deberá ser igual o mayor a la mensualidad del crédito que se desea contratar. Es importante que exista un contrato de “renta con opción a compra” o un contrato de “promesa de compraventa” así como recibos de pago de renta.
  • Esquema de buen pagador: Este esquema te permite demostrar tu capacidad de pago al comprobar, vía estados de cuenta, que has pagado de manera puntual, y sin retrasos, créditos con mensualidades similares a la que pagarías con el crédito para adquisición de vivienda que deseas contratar.
  • Renta pagada: Con este esquema puedes comprobar tu capacidad de pago demostrando que has pagado de manera cumplida la renta del inmueble que habitas.  Es indispensable que exista un contrato de arrendamiento y que presentes recibos de pago de la renta.

¿Dónde puedo contratar Crediferente? Si bien es un programa de la Sociedad Hipotecaria Federal, puedes conseguirlo a través de Intermediarios Financieros que se encargan de otorgar y administrar los créditos, desde su apertura, hasta su conclusión.

Actualmente los intermediarios financieros con quienes puedes contratar el esquema Crediferente son:

  • Hipotecaria Casa Mexicana A partir de enero de 2012. Estados en que operará CREDIFERENTE:  Baja California, Culiacán, Nuevo León, Chihuahua, Nayarit, Michoacán, Jalisco, San Luis Potosí, Querétaro, Guanajuato, Yucatán, Campeche, Quintana Roo, D.F., Puebla y Veracruz.
  • LI Financiera A partir de enero de 2012. Estados en que operará CREDIFERENTE: Aguascalientes, Jalisco, Querétaro, Guanajuato, Durango, Baja California, Tamaulipas, Nuevo León, Sonora, Coahuila, Zacatecas, San Luis Potosí, Nayarit, Colima, Distrito Federal, Estado de México, Puebla, Hidalgo, Morelos, Sinaloa y Veracruz.
  • Patrimonio A partir de enero de 2012. Estados en que operará CREDIFERENTE: Todo el país.
  • Santander
  • Metrofinanciera A partir del 30 de enero de 2012. Estados en que operará CREDIFERENTE: Jalisco, Guanajuato, Baja California, San Luis Potosí, D.F., Quintana Roo, Veracruz, Nuevo León, Tamaulipas, Chihuahua y Coahuila.
  • ING Hipotecaria A partir de febrero de 2012. Ciudades en que operará CREDIFERENTE: Monterrey, Guadalajara, D.F., León, Tijuana, Aguascalientes, Querétaro, Hermosillo, Mexicali, San Luis Potosí, Ciudad Juárez, Puebla, Morelia, Veracruz, Cancún, Puerto Vallarta y Reynosa.

La subrogación

Para entender como funciona la subrogación en México, primero debemos conocer de que se trata este acto jurídico. Ahora bien, la subrogación en una medida en la que una persona o institución sustituye a otra en una posición u obligación, esto significa subrogar los derechos con otro acreedor.

Dentro del sistema financiero mexicano, el derecho de subrogación esta regulado por los Códigos Civiles de la República.

En los creditos hipotecarios, podemos ver que muchas instituciones ofrecen mejoras de condiciones, entonces el cliente tiene la posibilidad de subrogar, o sea, cambiar de banco. De todas maneras, se debe analizar con anterioridad los plazos, gastos y comisiones y tasa de interés.

Recuerde que cuando realiza el cambio de hipoteca, deberá comenzar de nuevo, es decir, para que el nuevo banco acepte su deuda deberá pagar gastos de apertura, presentar historial crediticio, etc. Como si contratara un nuevo crédito.

Por otra parte muchas instituciones no permiten que los clientes subroguen el crédito, ya que si usted adquiririó un préstamo hipotecario con tasa variable, en Udis, o bajo el esquema salarios mínimos y desea cambiarlo por uno de tasa fija y pagos fijos, debe saber que ambas instituciones deben acordar el traspaso.

Antes de subrogar debe tener en cuenta todos los aspectos, para que este acto no afecte su economía, le recomendamos analizar todos los factores posibles y en el caso que tuviera alguna duda puede acercarse a una de las oficinas de la Condusef.

¿Que es el aval?

Cuando vamos a solicitar un credito hipotecario a una sucursal bancaria nos piden cumplir con ciertos requisitos y documentación para presentar. Una de esas solicitudes es un aval. Pero ¿qué es un aval?

Un aval es una garantía total o parcial de pago prestada por un tercero, que se obliga solidariamente con el deudor, para el caso de que éste no lo realice.

El aval se hace constar en los propios títulos de crédito o bien en un oficio, contrato o cualquier otro instrumento, en forma genérica.La obligación contraída por alguno de los signatarios de un título de crédito o por un extraño, de pagar dicho título en todo o en parte, en defecto de alguno de los obligados en el título mismo.

El aval se hace constar en el propio documento o en hoja que se le adhiera. Se expresa con la fórmula “por aval“, u otra equivalente y debe llevar la firma de quien lo presta. Legalmente, la sola firma en el documento puede tenerse como aval, en algunos casos.

En resumidas cuentas es una forma de garantía, ya que una persona es avalista de otra y se compromete a responder por los compromisos de la segunda en caso de haber algún problema o incumplimiento.

Por lo tanto, ser aval tiene sus riesgos ya que debe responder por las obligaciones de otro, por lo que es recomendable, antes de aceptar ese compromiso, analizar a quien avalaremos porque seremos partícipe de la deuda de otro, y nuestros bienes serán garantía en caso de no cumplir con las obligaciones en plazos establecidos.

Un punto a considerar es que es muy difícil renunciar a ser aval, porque nuestra situación quedará plasmada en el contrato.

El problema de ser avalista radica en que quienes nos solicitan ser garantes, suelen tener una relación familiar o de amistad, por lo que es muy difícil tomar un camino claro. Cualquiera sea el caso, es muy importante averiguar el historial crediticio de quien nos pide salir como aval.

También es vital conocer de antemano el tipo de deuda que piensa adquirir, leer los términos y las condiciones del contrato.En caso de ya ser aval, es conveniente seguir la situación de la deuda y el plan de pagos para asegurarnos la situación de quien se ha endeudado, y por consiguiente la nuestra.

CAT en creditos hipotecarios

Ya hemos comentado de la importancia de la publicación del Costo Anual Total (CAT) en prestamos. Esto ayuda a la comparación de los productos para que los usuarios escojan la mejor alternativa.Si bien también sirve para las tarjetas de credito, ahora vamos a ver que sucede con el CAT en creditos hipotecarios.

En este segmento de la financiación sucede algo particular, ya que el CAT que promocionan algunos bancos se hace con valor de vivienda, enganche y plazo distintos, aspecto que puede dar origen a confusión por parte de los usuario.

Para evitar juegos tramposos, la Condusef ha llamado la atención para que se corrijan y para realizar una comparación del CAT, sólo se tomará en caso que crédito tenga las mismas condiciones de plazo y monto de crédito otorgado, para elegir la opción con el CAT menor.

Antes de comentarles las características del CAT en creditos hipotecarios, debemos comenzar por explicar que el Costo Anual Total (CAT) es una fórmula que expresa el valor, en porcentaje, de los costos y gastos en que incurre una persona cuando contrata un crédito con determinada institución. Este costo es mayor a la tasa de interés nominal. Incluye los costos y gastos propios del crédito como:

  • Tasa de interés promedio
  • Comisiones
  • Primas de seguros
  • Valor del dinero a través del tiempo

No incluye:

Cálculo del CAT para créditos de vivienda y menores a 900 mil UDIS(aprox 3.9 millones de pesos)Para calcular el CAT de este tipo de créditos, el Banco de México ha determinado una metodología  específica que toma en cuenta conceptos tales como:

  • Monto del crédito
  • Amortizaciones ordinarias (mensualidades o pagos parciales)
  • Intereses ordinarios (tasa de interés)
  • Comisiones diversas
  • Primas de los seguros de vida, invalidez o desempleo que las instituciones exijan al acreditado
  • Cualquier otro cargo distinto a los anteriores derivado del proceso de otorgamiento y administración del crédito
  • El IVA de comisiones, primas, gastos e intereses ordinarios
  • La diferencia entre el precio del bien a crédito y su precio al contado
  • El valor del dinero a través del tiempo

Comisiones en creditos hipotecarios

Usted se ha preguntado alguna vez ¿Cuánto le cobra de comisión el banco por otorgarle un credito hipotecario? Es por ello que le informamos acerca de las comisiones de créditos hipotecarios en México.

Cabe recordar que las comisiones varían de acuerdo al tipo de préstamo, ya que existen diversos aspectos a tener en cuenta como los destinados a la compra de una vivienda, remodelación, liquidez y construcción, es decir que dependerá de muchos factores como el banco, el destino, el plazo, o la tasa de interés.

Las comisiones que suelen cobrarnos por un credito hipotecario son apertura del crédito, investigación del crédito y estudio socioeconómico.Los creditos hipotecarios llevan asociados gastos notariales y registrables.

Los gastos, impuestos, derechos y honorarios de escrituración serán a cargo del solicitante y se cubren directamente con el Notario Público en el momento de la firma del contrato.

Por su parte, se tiene que hacer frente también a gastos previos. En caso de que  el crédito no sea dispuesto, el cliente incurrirá en gastos de avalúo independientemente de que se formalice o no el crédito.

Recuerde que las instituciones aceptan pagos anticipados que disminuyen el monto de los pagos mensuales. Los pagos anticipados no generan comisión alguna.

Otro detalle a tener en cuenta es que estas comisiones estan incluidas en el Costo Anual Total (CAT) que ofrece el banco. Para entender mejor que es el CAT haga click aquí.

También, otro factor importante es la tasa de interés que cobra el banco por determinado producto. A través del siguiente cuadro, usted podrá evaluar y comparar los diferentes productos de crédito con respecto al porcentaje del monto del préstamo, al tipo de comisión en los casos si son previas o durante la vigencia del crédito, y por supuesto en los diferentes bancos que operan en el mercado financiero mexicano.

Para acceder a la información que publica Banxico haga click aquí.

Gastos en créditos hipotecarios

En varias ocasiones, realizamos comparativos de créditos hipotecarios, ya que existen diferentes condiciones según la entidad y el esquema del préstamo, pero en todos los casos encontramos coincidencias con respecto a los requisitos y los gastos.

Dentro del sistema financiero mexicano, los bancos brindan la posibilidad de adquirir un inmueble a través de créditos destinados a la compra de una vivienda, además, muchos de estos productos permiten aplicar esquemas del Infonavit y del Fovissste.

Con respecto a los gastos, debemos tener en cuenta que al solicitar una hipoteca, también debemos cubrir costos que al parecer no estan incluidos, como por ejemplo:

  • Buró de Crédito
  • Estudio socioeconómico
  • Enganche (en su caso)
  • Avalúo
  • Comisión por apertura
  • Gastos notariales
  • Registro ante la SHF
  • Otros

Recuerda que antes de decidir cuál es el crédito que mejor se ajusta a tus necesidades, debes hacer un análisis de los gastos. También, puedes utilizar un simulador para crear un presupuesto, y no afectar tu economía.

Documentacion para un credito hipotecario

A la hora de solicitar un credito hipotecario es muy importante tener toda la documentación necesaria para presentarnos en la sucursal bancaria e ingresar “los papeles” para comenzar con el trámite.

Si bien ya tenemos en claro el destino del credito hipotecario y el tipo de interés que más nos conviene, los bancos suelen requerirnos documentación para contratarlo.

Además de los requisitos que nos exigen para acceder a un credito hipotecario, las instituciones son muy rigursos en la información que nos piden, y muchas veces las condiciones que aparecen en las paginas webs de los bancos no están completas, y cuando vamos a una sucursal nos dicen que falta aportar documentación.

En general, es muy burocrático, pero una vez que pasamos este paso, las cosas pueden mejorar, aunque dependerá del funcionario y del cumplimiento que hagamos nosotros de los pedidos que nos aquejarán muchas veces.

Por lo general, esta es la documentación que el banco suele requerir:

Documentación financiera:

  • Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste antigüedad, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones y nombre, puesto y teléfono de la persona que suscribe la carta.
  • Original y copias de recibos de pago.
  • Original y copias de declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada).
  • Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones.

Documentación técnica:

  • Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
  • 4 fotografías de la fachada del inmueble adquirido.

Documentación legal:

  • Copias certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su caso.
  • Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
  • Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
  • Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.

En caso de que el inmueble a adquirir se encuentre gravado:

  • Copias del último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen.
  • Instrucciones de cancelación del gravamen.
  • Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar).

Si cree que el funcionario de la institución abusa de su buena voluntad, tiene que saber que los bancos cuentan con Unidades Especializadas que han sido creadas para atender las reclamaciones de los clientes.

¿Que es el certificado de libertad de gravamen?

El Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes (Certificado de Libertad de Gravamen), es un servicio mediante el cual se informa sobre los gravámenes o cargas que reporta un bien.

En el mismo, se menciona que no tiene inscrita ninguna fianza, hipoteca, embargo o algún otro gravamen.

Por ejemplo, el Gobierno del Distrito Federal, proporciona el servicio a través del Registro Público de la Propiedad y de Comercio y su costo es de $466.00.

Los datos requeridos para solicitar la expedición del Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes (Certificado de Libertad de Gravamen), serán los siguientes:

Datos de quien está solicitando el trámite:

  • Nombre
  • Teléfono
  • Correo Electrónico

Si el certificado a solicitar se refiere a un bien inmueble, deberá proporcionar:

  1. El número del folio real.
  2. Dirección del bien inmueble, (como aparece registrada ante esta Institución, es decir como aparece en la Escritura)
  3. Nombre del último titular, que aparece registrado ante esta Institución.

Si el certificado a solicitar se refiere a una persona moral deberá proporcionar:

  1. El número del folio mercantil o folio de persona moral.
  2. La razón social o nombre de la asociación o sociedad.

El interesado podrá optar, por que el Certificado le sea entregado en su domicilio (por una empresa de mensajería, con cargo extra); o pueda recogerlo personalmente, en las oficinas del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta ciudad.

El plazo máximo para la expedición del Certificado será de cinco días hábiles contados a partir del día siguiente al PAGO e ingreso de la solicitud CORRECTAMENTE LLENADA más el tiempo que la mensajería tarde en entregar el mismo (si aplica), si se hubiese escogido esta opción.

Existen diversos casos de excepción al plazo antes mencionado, para la expedición del Certificado, pudiendo ser los siguientes:

  1. Que el folio no se encuentre digitalizado (que el folio sea de nueva creación, que el folio sea antiguo y en su momento no se hubiese digitalizado)
  2. Que estén relacionadas otras áreas del propio Registro.

¿Cuando pueden negarnos la expedición del Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes (Certificado de Libertad de Gravamen)?

  • No proporcionar el nombre correcto del Titular Registral,
  • Asentar una ubicación incorrecta del inmueble, sobre el cual se va a proporcionar el Certificado.
  • Señalar incorrectamente el folio del bien, entre otras.

Únicamente, se expedida por ésta vía, el Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes (Certificado de Libertad de Gravamen), por un lapso de 20 años.

Amortizar la hipoteca

Si accedes a una hipoteca, es importante tener en cuenta de que manera pagarás las cuotas y cuanto destinarás en la paga mensual a la deuda de capital, y cuanto a intereses, en fin cuanto amortiza al crédito.

Una de las recomendaciones es tratar de amortizar la deuda sin tantos intereses, tratando en los primeros años de adelantar algo más de capital, si puedes paga una cuota más por año para reducir la deuda.

Si bien no se recomienda en cualquier credito hipotecario, amortizar la hipoteca es ideal para los que tienen estipulado unos 15 años y con tasa fija. En la orilla opuesta se sitúan los préstamos en UDIS, que amortizan muy poco la deuda y que son mayores a 20 años.

Conviene amortizar hipoteca cuando estemos seguros de que no necesitaremos nunca ese dinero.

Una buena forma de saber si le conviene amortizar su credito hipotecario es a través de los simuladores de crédito. Muchas páginas de Internet de los bancos lo ofrecen.

También en las páginas de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (www.condusef.gob.mx) y del Banco de México (www.banxico.org.mx).

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