Para entender como funciona la subrogación en México, primero debemos conocer de que se trata este acto jurídico. Ahora bien, la subrogación en una medida en la que una persona o institución sustituye a otra en una posición u obligación, esto significa subrogar los derechos con otro acreedor.
Dentro del sistema financiero mexicano, el derecho de subrogación esta regulado por los Códigos Civiles de la República.
En los créditos hipotecarios, podemos ver que muchas instituciones ofrecen mejoras de condiciones, entonces el cliente tiene la posibilidad de subrogar, o sea, cambiar de banco. De todas maneras, se debe analizar con anterioridad los plazos, gastos y comisiones y tasa de interés.
Recuerde que cuando realiza el cambio de hipoteca, deberá comenzar de nuevo, es decir, para que el nuevo banco acepte su deuda deberá pagar gastos de apertura, presentar historial crediticio, etc. Como si contratara un nuevo crédito.
Por otra parte muchas instituciones no permiten que los clientes subroguen el crédito, ya que si usted adquirió un préstamo hipotecario con tasa variable, en Udis, o bajo el esquema salarios mínimos y desea cambiarlo por uno de tasa fija y pagos fijos, debe saber que ambas instituciones deben acordar el traspaso.
Si bien la figura de Movilidad Hipotecaria existía desde 2003, con la Reforma Financiera de 2014, se estableció un procedimiento flexible y claro para que se pudiera materializar.
Al día de hoy, los bancos que ofrecen el esquema de subrogación o Movilidad Hipotecaria son: Afirme, Banamex, Bajío, Ve por Más, Banorte IXE, Banregio, Bancomer, HSBC, Inbursa, Mifel, Santander y Scotiabank.
La movilidad hipotecaria facilita mover un crédito hipotecario hacia otra institución financiera que ofrezca mejores condiciones, con ello se promueve una mayor competencia y se incentiva la participación de instituciones no preponderantes.
Los principales bancos que han realizado la movilidad o subrogación de créditos hipotecarios son los siguientes:
¿Conviene hacer la subrogación?
Cuando usted efectúa el cambio, el plazo de liquidación cambia, por lo cual es nuevo, es decir, podría significar empezar de cero. Este es un detalle muy importante a considerar, por ejemplo, si usted ha pagado su hipoteca dos años y decide reiniciar un contrato a 20 años, lo más probable es que su mensualidad se reduzca significativamente.
Recuerde que durante los primeros años de amortización, la mayor parte de la aportación se canaliza al pago de intereses y una mínima parte al pago de capital.
No sería conveniente que usted hiciera la subrogación si ya tuviera pagada la mitad del crédito, pues al 10 ya habrá pagado la mayor parte de los intereses del endeudamiento.
Detalles a considerar
- Condiciones de crédito: plazo de pago, tasa de interés anual y comisión por apertura.
- Conformación del pago mensual: monto que pagará al capital más los intereses, costo de seguro de vida, seguro de daños del inmueble y seguro de desempleo.
- Gastos iniciales: se agregan honorarios notariales que son de alrededor de 9 por ciento del costo del inmueble, avalúo, comisión por apertura y gastos de investigación.
Antes de subrogar debe tener en cuenta todos los aspectos, para que este acto no afecte su economía, le recomendamos analizar todos los factores posibles y en el caso que tuviera alguna duda puede acercarse a una de las oficinas de la Condusef.
Cambio de hipoteca en crédito de Infonavit
El Infonavit y la Asociación de Bancos de México (ABM) firmaron un convenio de colaboración con el que se busca facilitar la portabilidad de créditos hipotecarios en beneficio de los cuentahabientes a la hora de mejorar las condiciones de su crédito original.
El Infonavit se adhiere al convenio firmado el pasado 23 de julio por las siguientes instituciones bancarias:
- ABC Capital
- BBVA Bancomer
- Afirme
- HSBC
- Banamex
- Inbursa
- Banco del Bajío
- Interacciones
- Banco Inmobiliario Mexicano
- Mifel
- Banco Ve por Más
- Multiva
- Banorte
- Santander
- Banregio
- Scotiabank
El Infonavit ratifica su compromiso por ofrecer los mejores beneficios a sus acreditados; en este caso en materia de créditos hipotecarios, con tasas bajas, plazos fijos en pesos, diversificación de productos y seguros ante diversas contingencias.
De igual manera, desde el 15 de noviembre de 2015, operada en conjunto por el Instituto y la Banca, fue puesta en marcha la portabilidad de los créditos con Apoyo Infonavit. Esto beneficia a los derechohabientes al conservar la garantía de la Subcuenta de Vivienda y acelerando con las aportaciones patronales la amortización del crédito al cambiarse de banco.
¿Me conviene mover mi hipoteca del Infonavit a un banco?
Cambiar una hipoteca de Infonavit Total a un banco puede representar ahorros de hasta 69 por ciento, debido a hoy en día la banca ofrece atractivas tasas de interés, pagos fijos y menores plazos.
Los clientes de Infonavit tienen una oportunidad de reestructurar sus créditos con la banca comercial, y obtener beneficios como menor plazo de pago, una tasa más atractiva e incluso con montos más bajos en ocasiones. Es mayor este beneficio cuando la tasa de interés del crédito vigente es de 12 por ciento o más, pues la banca hoy tiene tasas del 9.15 por ciento.
También es recomendable cambiar cuando el crédito se contrató con una tasa variable, ya sea sólo con el banco o cuando se tiene un esquema de Cofinavit.
También es conveniente cuando el crédito se originó en Veces Salarios Mínimos, esquema en el que se incrementa año con año en la misma medida que el Salario Mínimo Mensual, lo que no sucede en esquema de pagos fijos.
No todos los acreditados del Infonavit se pueden beneficiar con esta migración hacia la banca comercial, pero por lo general es una buena solución para trabajadores formales que ganan arriba de ocho salarios mínimos.
